Статьи

Главная › Новости

Адвокат: Расторжение договора долевого участия в строительстве, ДДУ.

Опубликовано: 01.09.2018

Расторжение ДДУ с застройщиком. Часть вторая.

Дата первоначальной публикации статьи — 01.08.2012. Материал актуализирован и дополнен по состоянию норм законодательства на 01.02.2017.

Р асторжение договора долевого участия в строительстве (ДДУ) как и любого иного может быть осуществлено в добровольном или судебном порядке.

Принимая решение о прекращении действия договора, дольщику следует ориентироваться не только на своё стремление вернуть вложенные средства, но также учесть ряд объективных факторов: финансовую состоятельность застройщика, степень готовности возводимого объекта, соблюдение как самим застройщиком, так и дольщиком условий заключенного договора.

Расторжение договора долевого участия ДДУ 214-ФЗ

Когда застройщик  просрочил  исполнение своих обязательств по передаче объекта долевого строительства, требование дольщика о расторжении договора без оценки возможных рисков может иметь фатальные финансовые последствия.

Например, добившись положительного судебного решения о взыскании денежных средств, дольщик в случае фактической несостоятельности застройщика рискует остаться наедине с проблемой невозможности исполнения решения суда. Безусловно, что в подобной ситуации предпочтительней выглядит вариант получения строящегося объекта с просрочкой, поскольку его последующая реализация на рынке жилья гарантирует дольщику возврат инвестиций. Даже в случае признания  застройщика банкротом  закон позволяет дольщику при соблюдении предусмотренных законом процедур получить строящийся объект недвижимости в собственность.

В иной ситуации, когда застройщик  не допустил просрочки , но у дольщика в силу положений закона возникло право требовать расторжения договора в судебном порядке, направление требования о расторжении ДДУ не повлечет за собой необратимых правовых последствий. Дольщик вправе сам изменить своё решение, да и сам застройщик может отказаться от расторжения договора.

Публикация Бюро : Взыскание неустойки с застройщика .

Согласно п. 1.2. ст. 9 Закона № 214-ФЗ, вступившему в силу 01 января 2017 года, если застройщик исполняет свои обязательства по договору надлежащим образом, дольщик не вправе в одностороннем порядке во внесудебном порядке отказаться от договора.

Как добровольная, так и судебная процедура расторжения договора участия в долевом строительстве предполагает обязательность направления соответствующего обращения застройщику (претензии). Следует помнить, что в случае отказа в удовлетворении претензии или её игнорирования застройщиком, претензионный порядок считается соблюденным, и дольщик имеет законную возможность обратиться в суд с иском.

В случае, если застройщик принимает обращение дольщика, соглашаясь расторгнуть договор  во внесудебном (добровольном) порядке , рекомендуем обратить внимание на следующие юридически значимые моменты.

Соглашение о расторжении договора долевого участия  подлежит государственной регистрации  также, как и сам договор при его  заключении . Без  регистрации  соглашения ДДУ не будет считаться расторгнутым. В соглашении о расторжении  должно быть четко определено , кто и в какой срок подает документы на регистрацию, чтобы в случае уклонения застройщика его можно было бы обязать в судебном порядке совершить регистрационные действия. Передав застройщику все документы, необходимые для регистрации соглашения о расторжении ДДУ, дольщик  обязан позаботиться о том, чтобы у него остались на руках доказательства заключения указанного соглашения, его копия и доказательства исполнения дольщиком своих обязательств по нему. Очень часто застройщик настаивает на включении в соглашение о расторжении ДДУ условия  об отсрочке возврата денежных средств . При этом срок возврата указывается гораздо больший, чем это предусмотрено законом. Формально, положение соглашения, противоречащее закону, является ничтожным и не подлежит применению, однако на практике многие нормы, установленные законом как императивные, применяются в суде с существенными отступлениями. Суды признают «увеличенную» рассрочку законной, поскольку она была оговорена волей сторон соглашения. Не секрет, что суды порой руководствуются навязываемой региональными властями политикой «о недопустимости разорения застройщика» в интересах других дольщиков. Часто проект соглашения о расторжении договора долевого участия, подготовленный застройщиком, в завуалированной или прямой форме предусматривает  отказ от выплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Данное условие прямо противоречит закону и должно быть исключено по инициативе дольщика.

Политика ущемления прав дольщиков при расторжении ДДУ, «мелкий шрифт», двусмысленность пунктов договора и т.п. – достаточно распространенные явления, бороться с которым лучше с помощью высококвалифицированного адвоката, специализирующегося на подобных вопросах.

Добровольное расторжение договора долевого участия, когда интересы дольщика соблюдены в полном объеме, не часто встречающееся явление. Как правило, застройщик игнорирует адресованные к нему финансовые претензии, ввиду чего возвращать внесенные денежные средства дольщику приходиться в судебном порядке. Обращение в суд и формулирование исковых требований к застройщику требует взвешенного подхода, оценки всех рисков, поскольку в обязанности дольщика в суде входит доказывание наличия основания расторжения договора, что для неподготовленного человека является существенной сложностью.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут  в судебном порядке  в перечисленных случаях:

I. Прекращение или приостановление строительства , очевидно свидетельствующее, что строящийся объект долевого участия не будет передан дольщику в установленный договором срок. Дольщик должен быть готов к тому, что в суде очевидный для него факт остановки строительства застройщик будет оспаривать, приводя доказательства ведения работ на объекте. В качестве доказательств остановки работ судом расцениваются:

официальный ответ уполномоченной, надзирающей за строительством жилых домов организации на запрос дольщика о имеющих место нарушениях при строительстве объекта, судебные акты, из которых следует, что строительство приостановилось или идет таким темпом, что очевидно, что дом не будет сдан вовремя, договоры, которые застройщик заключает с новыми дольщиками на тот же объект, срок передачи квартир в которых указан со значительной отсрочкой от установленного более ранними ДДУ, официальное изменение проектной документации.

Доказательствами также  будут являться  свидетельские показания, фотографии, протоколы собраний дольщиков или инициативной группы с участием представителя застройщика или без него, статьи в СМИ.

Не всегда очевидные для дольщика обстоятельства, свидетельствующие о приостановке строительства, будут очевидными для суда, поэтому следует тщательно готовить доказательственную базу. Застройщик может имитировать осуществление строительства, направляя на стройку 3-5 человек, которые будут перекладывать с места на место строительный мусор перед онлайн камерой. У юридического лица есть и другие способы подготовить доказательства «активного» ведения строительства.

Консультации Бюро :  FAQ по вопросам участия в долевом строительстве .

II. Существенное изменение проектной документации  строящегося недвижимого объекта, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе превышения предельно допустимого изменения общей площади объекта долевого строительства (квартиры, нежилого помещения).

С 01 января 2017 года в Закон 214-ФЗ внесено уточнение в статью 9 — расторгнуть договор в судебном порядке согласно данной статье дольщик может не только когда застройщик существенно изменил проектную документацию (что в общем-то для дольщика является понятием абстрактным, решения суда по таким спорам при одинаковым исходных данных бывают прямо противоположны), но и увеличил площадь жилого (нежилого) помещения относительно допустимого более, чем на 5 %. В договоре долевого участия должна быть прописана возможность такого увеличения площади, но она ограничена указанными в Законе 5 %.

Дольщику важно не путать понятие проектной документации и проектной декларации. Закон регламентирует только содержание проектной декларации (ст. 19 Закона), раскрывает понятие информации о проекте строительства (ст. 21 Закона). Принципиально важные моменты информации об объекте строительства, такие как строительные материалы и технические решения, определяющие качество объекта строительства и привлекающие дольщика, не относятся законом к обязательной информации о проекте строительства, подлежащей выкладыванию в общий доступ, следовательно, и изменение проекта в части использования материалов и технических решений (часто используемые застройщиками в целях удешевления строительства и увеличения своей прибыли) законодатель не расценивает как существенные, предполагая, что заинтересованные лица не лишены права доказывать в судебном порядке значительность внесенных в проект изменений.

Поскольку понятие существенного изменения проектной документации законом не раскрыто, значит в судебной практике может трактоваться по-разному. Изменение проектной документации по своей сути является односторонним изменением условий договора, что согласно ст. 310 ГК РФ недопустимо. Однако факт упоминания в законе этого обстоятельства некоторые расценивают как законодательное допущение изменения проекта строительства. В итоге — в случае возникновения спора, окончательное решение принимает суд. Для дольщика изменение этажности дома, внутридомового оборудования, строительных материалов, технических решений может иметь существенное значение, а для суда может и не иметь.

На наш взгляд к существенным изменениям проектной документации относится и изменение срока сдачи объекта, который в обязательном порядке включается в проектную декларацию и является согласно ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ существенным условием самого договора долевого участия. Для дольщика процент успеха расторгнуть через суд договор на основании увеличения срока сдачи объекта выше, чем в иных случаях, установленных законом (п. 4 ч. 1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Практика Бюро:  -  Решение суда о расторжении договора участия в долевом строительстве . -  Решение суда о признании ДДУ недействительным .

III. Изменение назначения общего имущества  или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимого имущества (практически не встречающееся основание для расторжения договору долевого участия в строительстве).

IV . Иные случаи , установленные договором или законом. В качестве примера можно привести расторжение договора по инициативе арбитражного управляющего (финансового управляющего при банкротстве физических лиц).

При расторжении договора по инициативе участника долевого строительства застройщик обязан в 10-дневный срок вернуть дольщику денежные средства в полном объеме, а также уплатить проценты на эту сумму, размер которых рассчитывается согласно статье 9 Закона о долевом строительстве.

На сегодняшний день статистика такова, что чаще всего дольщику приходится возвращать деньги от застройщика в судебном порядке, соединяя два самостоятельных исковых требования о расторжении договора участия в долевом строительстве и о взыскании денежных средств по нему.

Адвокат Надежда Домкина

Получить юридическую консультация по вопросам расторжения договора участия в долевом строительстве Вы можете, воспользовавшись формами связи Адвокатского бюро «Домкины и партнеры».

Рекомендуем ознакомиться: