Статьи

Как продать долю в приватизированной квартире без согласия

Опубликовано: 01.09.2018

Приватизация жилья дала гражданам возможность самостоятельно распоряжаться полученной недвижимостью и заключать с ней желаемые сделки. Однако зачастую участниками приватизации становятся сразу несколько человек, в результате чего квартира находится в совладении или долевой собственности. Независимо от формы владения, по закону каждому владельцу отведена своя часть имущества, которая перед продажей обязательно должна быть чётко выделена и оценена. Выдел происходит изначально при приватизации, с фиксацией доли каждого участника в договоре, после, путём подписания соответствующего соглашения, либо вовсе по решению суда.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, у каждого совладельца, совершеннолетнего и дееспособного, имеется законное право на распоряжение своим недвижимым имуществом отдельно от всей квартиры. При этом установлено и несколько ограничений, таких, как:

доля собственности в квартире, что можно с ней сделать

Обязательное согласование сделки со всеми совладельцами. При его отсутствии придётся обращаться в суд; Каждый из совладельцев обладает преимущественным правом выкупа продаваемой доли, поэтому, если кто-либо из них желает ее приобрести, продать её постороннему лицу не получится.

Общая последовательность действий

Продажа доли в приватизированной квартире обладает определенной последовательностью действий. Каждый этап имеет свои нюансы, но, в целом, необходимо знать, что и в какой очерёдности следует делать:

Не сумев по согласию разделить квартиру, собственники и проживающие решили ее уничтожить

Задаваясь вопросом, можно ли продать свою часть недвижимого имущества, если после направления уведомлений совладельцам никто из них не дал своего письменного согласия, следует знать, что по истечению месяца необходимость в письменном согласии отпадает автоматически. То есть всё, чем могут воспрепятствовать несогласные, это задержать сделку на один месяц.

Нюансы и подводные камни

Доля в приватизированной квартире продаётся точно по таким же правилам, как и любая иная сделка с недвижимостью. Для этого подготавливается практически такой же список документов, заключается письменный договор, уплачивается государственная пошлина, регистрируются новые права собственности в Росреестре. Но всё же, при продаже доли придётся с некоторыми особенностями, о которых важно знать заранее, чтобы быть к ним готовыми.

Достаточно часто владельцы доли уже на этапе заключения договора бывают обвинены совладельцами в том, что якобы не поставили их в известность о продаже и, соответственно, они со сделкой категорически не согласны. У каждого из совладельцев есть три месяца, в течение которых они могут подать исковое заявление в суд с подобными претензиями и требованием признать сделку недействительной. Это первое, к чему следует подготовиться. Подготовка к подобным сюрпризам заключается в тщательном документировании своих действий. Все уведомления, направленные совладельцам, должны отправляться заказными письмами, с описью вложений и обратным уведомлением. Кроме того, нужно снять копию вложений и сохранить все квитанции и обратные уведомления о получении.

Принудительное выделение доли

Продавать долю в квартире без согласия всех владельцев довольно непросто, поскольку несогласные непременно будут создавать всевозможные препятствия, даже не претендуя на выкуп. Случается и так, что в натуре выделить часть жилья попросту не представляется возможным и самостоятельно решить такой вопрос не получится. По закону кто-либо из владельцев должен выкупить долю, которую невозможно выделить, возместив её стоимость в денежном эквиваленте.

Следует понимать, что найти потенциального покупателя на долю в квартире не так просто, поскольку это заведомо означает совместное проживание с посторонними людьми. Немного лучше выглядит ситуация, когда жилье трёхкомнатное и более с большим метражом. Ещё лучше, если можно оборудовать отдельный вход и максимально изолировать две жилые площади друг от друга, что в квартирах не так просто.

Принудительно выделить долю приватизированного жилья можно исключительно через суд. Кроме того, здесь абсолютно не требуется ничье согласие. Для осуществления данной процедуры понадобиться провести независимую оценку всей квартиры. Стоит учесть, что даже после вынесения судебного решения совладелец не скоро получит положенную ему компенсацию, особенно если второй владелец платить не желает.

Требуемые бумаги

Перед тем, как продать долю в приватизированной квартире, заранее нужно подготовить необходимые документы:

Названия документов Особенности

Личный паспорт владельца доли в квартире	Копия и оригинал
Бумаги, удостоверяющие право собственности	Копия и оригинал
Кадастровый паспорт и план	Выдаёт регистрационный орган (кадастровая палата, Росреестр, прочие)
Технический план и паспорт	Выдаёт Бюро технической инвентаризации
Выписка из единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество	Утверждающая реального владельца и их количество
Письменное разрешение от имени второго супруга на заключение сделки	Только для имущества, приобретенного в совместном браке
Выписка о зарегистрированных гражданах в квартире из домовой книги	Желательно предоставить расширенную

В зависимости от индивидуальных особенностей и ситуаций, основной перечень бумаг дополняется вспомогательными, например, копиями направленных оповещений совладельцам о продаже, нотариально заверенными согласиями собственников, копиями обратных уведомлений о получении писем о продаже доли и другими.

Если дольщик не достиг совершеннолетия

Достаточно часто приватизировать квартиру приходится вместе с несовершеннолетним ребёнком, который имеет точно такие же права на данную недвижимость, как и совершеннолетние участники. Чтобы продать долю недвижимости, право на которую имеет малолетнее лицо, без согласования с органами опеки и попечительства не обойтись. Разрешение данного органа в письменном виде обязательно и без него любая сделка будет считаться незаконной. Суд аннулирует её, когда о нарушении станет известно. Это не только огромный финансовый риск, масса неприятностей и судебные тяготы, но и ответственность перед государством, уйти от которой не получится.

Наличие несовершеннолетнего совладельца ощутимо усложняет процедуру оформления сделки и требует гораздо больше времени, что связано именно с требованием согласовывать своё решение с попечительским советом. Последний принимает решение в течение месяца. Невозможно получить их одобрение, если продаётся доля ребёнка без его одновременного переселения в другое жильё, с условиями не хуже и такой же площадью или больше. Также допускается денежная компенсация, которая переводится на отдельный расчётный счёт ребёнка.

Если совладельцы препятствуют

Задумываясь над тем, как получить согласие совладельцев на продажу своей доли, если не хочется терять время, а они против подобной сделки, есть один действенный метод. Заключается он в следующей процедуре:

Что делать Примечания

Определить стоимость доли, планируемой к продаже в квартире после её приватизации	Этим занимаются независимые эксперты, имеющие соответствующую лицензию
Уведомить каждого собственника о намерении продать личную долю недвижимого имущества	При бездействии совладельцев, если они не пишут отказ в нотариальной конторе и не желают выкупить часть жилья, через месяц можно будет продать имущество без чьего-либо согласия совершенно законно
Оформить договор о купле-продаже	С последующей государственной регистрацией новых прав собственности

В ином случае решать конфликт придётся через суд, а это вряд ли будет быстрее, чем месяц ожидания ответа. Кроме того, если совладелец так сильно желает защитить свой недвижимый объект, полученный в результате приватизации, то, скорее всего, без судебного вмешательства всё же не обойдётся.