Статьи

Как оценить квартиру самостоятельно? Калькулятор

Опубликовано: 01.09.2018

Непосредственно перед продажей собственной приватизированной квартиры владельцу важно правильно определить её стоимость, чтобы заключить выгодную сделку и не ожидать покупателя несколько лет из-за чересчур завышенной цены на недвижимость.

Перед тем, как оценить квартиру, следует учесть все факторы, которые влияют на ее стоимость. Основными факторами выступают:

Фактический адрес жилья (престижность района, экологическая обстановка, развитость инфраструктуры, расположение рядом остановок общественного транспорта, магазинов, медицинских и образовательных учреждений); Подтверждение юридической чистоты недвижимого объекта (отсутствие задолженностей, залогов и арестов, снятие с регистрации недееспособных и несовершеннолетних граждан, прочее); Конструкция дома и год сдачи его в эксплуатацию (включая такие нюансы, как кирпичное здание, блочное, монолитное); Внешнее и техническое состояние квартиры (как давно проводились ремонтные работы, какого масштаба, их качество, как давно менялась сантехника);

Общая площадь и количество комнат в помещении; На каком этаже расположено жильё; Есть ли лоджия, балкон; Имеется ли незаконная перепланировка , не узаконенные пристройки; Выход окон и удобство подхода к дому; Просторность кладовой, лоджии; Наличие таких систем безопасности, как домофон, охраняемая придомовая территория, консъерж.

Сравнительная оценка

Чтобы правильно оценить свою приватизированную квартиру перед продажей, нужно самостоятельно провести сравнительный анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости. Для этого следует посмотреть объявления о продаже квартир в том же районе и со схожими характеристиками. Для сравнения подойдут любые ресурсы, будь-то интернет, газеты или же уличные объявления на специальных досках.

Как правильно оценить свою квартиру при продаже

Сегодня помочь самостоятельно произвести оценку своей недвижимости, без привлечения риелторов, агентств недвижимости и прочих специалистов, может онлайн калькулятор. Однако следует помнить, что этот калькулятор хоть и является весьма удобным, выдаёт ориентировочный показатель стоимости, среднее значение по территориальному расположению объекта. То есть, индивидуальные особенности и характеристики квартиры калькулятор упустит. Это значит, что в расчёт берётся лишь фактор, который влияет на цену существенно. В частности развитая инфраструктура прибавляет к стоимости около семи-восьми процентов, то есть за каждый метр квадратный в квартире калькулятор прибавит к стоимости 0,5%.

Как оценить квартиру на продажу. Секреты правильной цены

О типичных ошибках

Как показывает практика, перед продажей владельцы зачастую безосновательно завышают цену на свою квартиру, иногда даже не осознавая этого. Обычно такие затеи оказываются провальными, поскольку ожидать покупателя, который во что бы то ни стало, захочет купить именно это жильё, приходится месяцами, а то и годами, и не всегда успешно. Собственники порой завышают стоимость даже из личных соображений, считая, что их недвижимость лучше соседской, которая продалась. Это нецелесообразно и не всегда оправданно.

Также часто собственники, выставив квартиру на продажу по завышенной цене, надеяться на то, что стоимость недвижимости возрастёт и они, таким образом, достигнут желаемого. Однако стоит лишь слегка углубиться в вопрос, чтобы понять, что на рынке недвижимости тенденции меняются весьма медленно и продажа жилья может затянуться на многие годы.

Кроме того, сравнивая стоимость аналогичных предложений в объявлениях, владельцы не учитывают, что оценка строится не только на месторасположении, метраже и фотографиях, прикреплённых к тексту. Плюс ко всему в цену часто уже включен торг.

Влияние ремонта

Оценить правильно свою квартиру до продажи, значит рассмотреть вопрос с ремонтом отдельным пунктом. Не всем известно, что увеличивать стоимость недвижимости на основании того, сколько средств и сил было вложено в её ремонт, неправильно. На рынке недвижимости, с массой всевозможных предложений, главным фактором для потенциального покупателя выступает цена, поэтому нецелесообразно перед продажей квартиры делать в ней дорогостоящий ремонт. Более того, у каждого человека имеются свои личные предпочтения, поэтому после приобретения жилья оно едва ли не в ста процентах переделывается на свой вкус.

Гораздо разумнее будет сделать в помещении простой косметический ремонт, который способен прибавить к стоимости жилья 10-15%. Объект должен производить впечатление пригодного для постоянного проживания, технически исправного. Трещины возле окон и дверей, отваливающаяся штукатурка снижает цену, но и идеально ровные стены, сделанные с использованием дорогостоящих материалов, огромной надбавки не дают.

Чтобы оценить свою квартиру по достоинству и понять, какой именно процент надбавить за проведение работ, следует учесть стоимость ремонтных работ и затраты на строительные материалы. При этом следует помнить, что компенсирована будет примерно половина затраченных средств, но не вся сумма. В ином случае это уже будет нерациональное превышение цены, и покупатели будут обходить такое предложение стороной ещё долго.

Последовательность и принцип расчета

До продажи жилой недвижимости, если этим вопросом не занимается агентство недвижимости, крайне важно провести тщательную аналитическую работу. Заключается она в изучении доступных баз со схожими предложениями. Как уже упоминалось, для этого будет достаточно сайтов и печатных изданий с актуальными датами. В идеале достоверность поданной информации желательно тоже проверить, уточнив сомнительные детали по телефону у продавца.

Целесообразно отобрать примерно пять-шесть предложений и скорректировать размер скидок при торге с покупателем. Если на момент продажи квартиры рынок недвижимости терпит кризис, что периодически случается, скидки могут быть весьма существенными, потому как владельцы недвижимости опасаются дальнейшего падения цен и желают оформить сделку как можно скорее.

Если же на рынке недвижимости наоборот наблюдается рост цен, на скидку рассчитывать не приходится. Самостоятельно рассчитать стоимость квартиры с учётом поправки на торг весьма непросто. Можно иметь в виду, что в процентном соотношении это обычно 2% – 15%.

Ситуация на рынке недвижимости Примерная скидка, %

Умеренный рост цен	2
Стабильное равновесие	4
Умеренное падение цен	6
Значительное падение цен	8
Кризис	10-15

Анализ после определения стоимости

Если возникают сомнения относительно правильности самостоятельной оценки квартиры, можно обратиться за помощью к риелтору или профессиональному оценщику недвижимого имущества. Разница в том, что оценщики оформляют свои заключения после осмотра жилья в виде письменного отчёта. Без этого специалиста при оформлении ипотеки попросту не обойтись. Однако, поскольку российские граждане больше доверяют собственным ощущениям, а не документам, большим спросом всё же пользуются риелторы. У них уже имеется существенная база недвижимости, они следят за современными тенденциями на рынке недвижимости и быстро проводят аналитическую работу. Однако всё же важно, чтобы риелтор был не первым встречным, а надёжным и проверенным. Владелец объекта также должен иметь представление о своём сегменте рынка.

Самостоятельно оценить проделанную работу по тому можно и при отслеживании частоты просмотров объявления. Если заявлена адекватная цена, то для жилья на три или четыре комнаты нормой будет от двух до четырёх просмотров в месяц. Для двухкомнатных и однокомнатных квартир показатель от двух до четырёх просмотров должен быть за неделю.