Статьи

На что обратить внимание в документах при покупке квартиры

Опубликовано: 01.09.2018

Покупка квартиры на вторичном рынке является сделкой, которая влечёт за собой большие финансовые траты и связана с множеством рисков не только со стороны мошенников, но и из-за незнания некоторых законодательных нюансов. Чтобы их избежать, необходимо знать, на что нужно обратить внимание, просматривая документы, которые предоставляет продавец на квартиру. Собственник может не знать или умышленно утаивать некоторую важную информацию, которая не отображается в основной документации и не запрещает сделку с продажей. Однако после у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы в виде постороннего жильца, объявившегося наследника или судебной повестки.

Какой бы ни была договорённость между сторонами, даже если между ними дружеские отношения, на первом месте всегда должны быть именно документы. Необходимо обращать внимание на каждую деталь, сравнивая сведения на наличие несовпадений. Даже зная, какие именно документы при покупке жилья должны быть у продавца, надо понимать, что именно в них должно интересовать покупателя и на что обратить внимание в первую очередь. Покупка жилья на вторичном рынке может таить в себе немало сюрпризов.

Юридические моменты при покупке квартиры на вторичном рынке / Купить квартиру без рисков

Что следует посмотреть

При покупке квартиры на вторичном рынке потенциальный покупатель имеет право попросить продавца предъявить основные документы. Для этого покупателю нужно знать, какие это бумаги.

Наименование На что обратить внимание

Паспорт продавца жилья	Можно выписать серию, номер паспорта, Ф. И. О продавца и после проверить в Федеральной миграционной службе настоящий ли это документ. Нужно посмотреть, состоит ли продавец в браке и есть ли у него малолетние дети
Письменное разрешение мужа или жены на продажу квартиры, заверенное нотариусом	Обратить внимание на срок действия документа и жилплощадь
Паспорт доверенного лица и заверенная нотариусом доверенность на этого человека	Срок действия доверенности, перечень полномочий
Документы, подтверждающие право собственности	Свидетельство права собственности, предыдущий договор купли-продажи, дарственная, завещание, свидетельство о вступлении в наследство, судебное решение, договор о ренте, другие
Кадастровый паспорт и план	Совпадают ли сведения с реальной картиной
Документы, выданные Бюро технической инвентаризации	Проверить, была ли перепланировка и узаконена ли она
Справка из лицевого счёта	Нет ли задолженности
Выписка из домовой книги	Кто зарегистрирован в квартире, есть ли недееспособные и малолетние граждане
Договор купли-продажи квартиры	Если он уже составлен, внимательно прочесть условия

Что также важно посмотреть

Однако в указанных документах недостаточно сведений для надёжной покупки квартиры на вторичном рынке. Покупателю нужно обратить внимание на дополнительные справки и выписки. Продавец редко подготавливает их заранее, но по запросу потенциального покупателя может их сделать. Если владелец жилья отказывается, это повод усомниться в чистоте квартиры, поэтому лучше подыскать другой вариант.

Покупатель имеет право попросить:

Расширенную справку из домовой книги, которую выдаёт Федеральная миграционная служба. В отличие от простой выписки в расширенной содержится информация обо всех предыдущих жильцах и владельцах. Здесь внимание покупателя должно быть обращено на то, не находится ли кто-либо из них в местах заключения, психоневрологическом диспансере или доме престарелых. Если жильё было приватизировано, следует проверить, нет ли участников, которых не включили в договор без зарегистрированного отказа. Если такие граждане имеются, от сделки стоит отказаться, поскольку у них есть право на данную квартиру и объявиться они могут в любой момент; Расширенную выписку из единого государственного реестра прав собственности. Она подтверждает собственника и указывает, имеются ли совладельцы, наложены ли на объект недвижимости аресты, обременения, находится ли она под залогом.

Сведения из домовой книги

Получить расширенную справку необходимо, чтобы уберечь себя от непредвиденных ситуаций и не лишиться денег и жилья. Получить ее самостоятельно не удастся. Сотрудники миграционной службе имеют право выдать её лишь собственнику, его доверенному лицу по нотариально заверенной доверенности или нанимателю, если официально заключён и зарегистрирован договор аренды.

Справка из домовой книги должна быть выдана не позднее, чем две недели назад. На момент покупки квартиры из нее должны быть выписаны все жильцы, что должно отображаться в справке из домовой книги.

Анализируя сведения в расширенных документах, следует помнить, что бывшие заключённые, которые на момент продажи квартиры находились в местах лишения свободы, военнослужащие и нетрудоспособные граждане по возвращении имеют право проживать в данной недвижимости независимо от смены её владельца.

Государственные справки

Важность информации, которая содержится в расширенных государственных документах, далеко не преувеличена. Получив стандартные бумаги, продавец может скрыть множество факторов, тем более, если покупатель не проверил его паспортные данные или невнимательно рассматривал правоустанавливающие документы. Особого внимания заслуживают сведения из единой государственной базы прав собственности на недвижимость. Из них можно узнать, кто на самом деле является собственником, а также их количество и есть ли среди них несовершеннолетние и недееспособные. Также можно выяснить, кто помимо владельца имеет право на данный объект недвижимости, и увидеть все обременения, включая сроки.

Если продавец предоставил свидетельство о наследстве , надо обратить внимание на дату вступления в него. При разделе имущества без завещания кто-либо из наследников мог не знать о смерти наследодателя или не имел возможности участвовать в нем из-за отъезда или болезни. По закону такой человек имеет право подать исковое заявление в суд для восстановления своих прав, если с момента раздела наследства прошло не более трёх лет. Если такое произойдёт, сделка будет аннулирована и покупатель должен будет вернуть квартиру, независимо от вложенных в нее средств и семейных обстоятельств.