Статьи

Главная › Новости

Перевод земли. Как изменить вид разрешенного использования

Опубликовано: 03.12.2017

Плюсы покупки земли в аренду

Для каждого участка земли в нашей стране государством установлено, в каких целях он может испольоваться. Например, для строительства домов, предприятий, ведения сельского хозйсвта, осуществелния обороны страны или чего-то другого. Использовать не по назначению земли запрещается и, еслипоявляется необходимость в ведении на участке другой, не предусмотренной законом, деятельности, то об этом нужно предварительно спросить разрешения у государства. Делается это путем подачи большой кипы документов о земельном участке, работа по сбору и подготовке которой на языке специалистов получила название «перевод».

Согласно Земельному кодексу, земли Российской Федерации по целевому назначению подразделяется на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли, необходимые для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

Как изменить целевое назначение земли?

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Помимо категории земельные участки могут обладать и более мелкой градацией — видом разрешенного использования.

Из семи категорий, на которые делятся земли Российской федерации, в преимущественном хозяйственном обороте находятся территории сельскохозяйственного назвначения и населенных пунктов. Имменно с ними проводится подавляющее большинство операций по «переводу».

Цели перевода земель

 Когда возникает необходимость в изменении категории или вида разрешенного использования? Чаще всего при застройке территорий. Когда необходимо возвести коттеджи или квартирные дома на землях, использование которых под жилищное строительство изначально не было запланировано государством. Типичная ситуация, когда на не используемом больше по назначению поле бывшего совхоза строятся квартирные дома. По закону, на землях с категорией «сельскохозяйственное назначение» можно только пахать и сеять, ну, или строить отдельно стоящие коттеджи. Для того, чтобы строительство малоэтажек стало возможным, необходимо изменить категорию земельного участка c сельскохозяйственной на «земли населенных пунктов».

 

Изменение категории земельного участка

 Поменять категорию земельного участка — это долгое и хлопотное дело, многосложный бюрократический процесс. С января 2005 года действует Федеральный закон от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (с изменениями от 21 июля 2005 года, 17 апреля, 3 июня, 4, 18 декабря 2006 года). Он принят Государственной Думой 3 декабря 2004 года, одобрен Советом Федерации 8 декабря 2004 года.

Этот закон привнес хоть какую-то системность в процесс перевода земли, задал единые рамки правил и норм.

Определен порядок принятия решения о переводе земельных участков из одной категории в другую, установлен состав документов, необходимых для этого, исчерпывающий перечень оснований для отказа, а также перечень случаев, когда решение должно приниматься исключительно Правительством РФ. Отдельными статьями регулируются особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения, земель из состава поселений, земель лесного и водного фонда. Нормы этого закона необходимо учитывать организациям, занятым строительством и иной деятельностью, для которой необходимо использование земельных участков соответствующего назначения. Также внесены некоторые изменения в Земельный и Лесной кодексы, Закон об экологической экспертизе и в Федеральный закон от 22 августа 2004 года № 122-ФЗ.

Итак, в соответствии с Законом «О переводе земель» укрупненный порядок принятия решения о переводе таков.

1. Подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую, к которому необходимо приложить:

1) выписку из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя – физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;

3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;

4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод;

6) расчеты потерь сельскохозяйственного производства (в случае сельхозземель).

Могут потребоваться и другие документы, определенные соответствующими законодательными актами и зависящие от специфики переводимого участка. Например, при переводе земель лесного фонда вдобавок придется подготовить следующие документы:

– решение территориального органа Федерального агентства лесного хозяйства об утверждении акта выбора;

– акт натурного технического обследования участка лесного фонда, содержание, порядок подготовки и утверждения которого устанавливаются Министерством природных ресурсов Российской Федерации;

– расчет размера потерь лесного хозяйства при переводе, составленный в установленном порядке;

– схема (проект) размещаемого на участке лесного фонда объекта, составленная с учетом схем территориального планирования соответствующих территорий исходя из требований законодательства о градостроительной деятельности и согласованная с органами архитектуры и градостроительства;

– справка территориального органа федерального органа исполнительной власти в сфере недропользования об отсутствии на выбранном участке лесного фонда полезных ископаемых, а при их наличии – разрешение органа государственного горного надзора на освоение указанного участка;

– положительное заключение государственной экологической экспертизы по материалам, обосновывающим перевод;

– проект акта Правительства Российской Федерации о переводе;

– положительное заключение государственной экологической экспертизы по проекту акта Правительства Российской Федерации о переводе – в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

2. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земли из одной категории в другую либо акт об отказе, причем в следующие сроки:

1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, – Правительством Российской Федерации;

2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Акт о переводе земли должен содержать следующие сведения:

1) основания изменения категории земель;

2) границы и описание местоположения земель, для земельных участков – также их площадь и кадастровые номера;

3) категория земли, перевод из которой осуществляется;

4) категория землиь, перевод в которую осуществляется.

Стоит отметить, что акт о переводе земли не может быть принят на определенный срок.

3. В течение четырнадцати дней со дня своего принятия акт должен быть направлен заявителю. Заявитель же, в свою очередь, при необходимости имеет право обжаловать его в суде.

Изменение вида разрешенного использования

 Как уже упоминалось выше, каждая из категорий земли обладает и более мелкой градацией – видом разрешенного использования. Это те самые пресловутые «ИЖС» (индивидуальное жилищное строительство), «ДС» (дачное строительство), «малоэтажное жилищное строительство», «cреднеэтажное жилищное строительство» и т. д., относящиеся к землям населенных пунктов, и «для cадоводства», «пашни», «ЛПХ» (личное подсобное хозяйство), «крестьянское (фермерское) хозяйство», «огородничество», «пастбища» и т. д. и т.п., относящиеся к землям сельхозназначения (примечание: указаны наиболее распространенные формулировки).

Рассмотрим примерный регламент изменения вида разрешенного использования земельного участка.

1. Физическое или юридическое лицо, обладающее правами на определенный земельный участок (причем это может быть не только собственность), пишет заявление в местное муниципальное образование, например на имя главы сельского (городского) поселения с просьбой изменить существующий вид разрешенного использования на какой-либо другой. В письме необходимо указать кадастровый номер земельного участка, приложить заверенные копии: свидетельства о государственной регистрации права, кадастрового плана, паспорта. Для юрлиц — приложить копии уставных документов.

2. Рассмотрев ваше обращение и приняв по нему первичное положительное решение (а это уже немаловажно), глава муниципального образования выпускает постановление о назначении публичных слушаний по данному вопросу в соответствии с Земельным кодексом и ФЗ № 131 от 06.10.2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».

3. Это постановление с указанием места и даты проведения открытых публичных слушаний вам необходимо опубликовать в местных СМИ. Обычно достаточно газеты районного значения (1000–4000 руб.), в более серьезных случаях — газете или сборнике на уровне субъекта Федерации (областной, краевой, республиканской и т. д.). Публикация обойдется примерно в 2000–7000 руб.

4. Проведение публичных слушаний с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен участок, и правообладателей смежных участков. Пришедшие на слушания могут высказывать свои предложения и замечания, однако, как правило, решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка или об отказе в таком изменении принимает глава местной администрации.

5. По результатам принятого решения необходима еще одна публикация в прессе (1000–4000 руб.).

6. Затем нужно получить у муниципального образования ходатайство об изменении вида разрешенного использования земельного участка в виде письма на имя главы района или справки.

7. Обращение на имя главы района с аналогичной просьбой с приложением ходатайства от сельского (городского) поселения, результата публичных слушаний и оригиналами публикаций в прессе.

8. Далее, скорее всего, ваше обращение будет отослано главному архитектору района и заместителю главы по земельным вопросам, а также, возможно, и по другим инстанциям (в зависимости от того, какой вид вы изменяете и с какой целью). Соответствующие исполнители выносят свои заключения (отчеты ~ 5000–20000 руб, письма).

9. Собранные заключения, ходатайства и т. д. выносятся на районную комиссию по земельным отношениям. Положительное решение комиссии можно считать положительным финалом всего процесса изменения разрешенного использования.

  10. Далее готовится постановление главы района. Для его выхода может потребоваться еще ряд формальных документов и процедур, например: постановка на учет в налоговой инспекции по месту нахождения земельного участка, подготовка инвестиционного контракта или договора на какое-нибудь развитие, обслуживание или строительство, подготовка акта и проекта изменения вида разрешенного использования земельного участка.

  11. Затем необходимо внести изменения в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ), который осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость).

  12. И, наконец, заключительный шаг – это внесение изменений в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) в территориальном отделе Федеральной регистрационной службы (ФРС). Стоит отметить, что ЕГРП предназначен для ведения унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую или изменение вида разрешенного использования считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Это обуславливается тем, что государственная регистрация является необходимым фактом – конкретным обстоятельством, с которым закон связывает возникновение, изменение или прекращение прав на имущество. Кроме этого, она является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

 Адекватные временные рамки проведения данных работ: 6–12 месяцев, но при возникновении сложностей возможны и более длительные сроки.

 В заключение нужно сказать следующее: процесс перевода категорий и видов земель – сложный, многоступенчатый процесс, требующий определенного опыта деятельности в разных сферах: земельной, юридической, строительной, ораторского искусства (для публичных слушаний), общения и взаимопонимания с чиновничеством разного уровня. Задача, требующая солидного финансового запаса на сам процесс, на услуги, на компенсационные выплаты и т. д. Но если все же возникла необходимость и вы решились на реализацию подобной задачи — обратитесь к квалифицированному юристу по земельному праву, обладающему соответствующим опытом, а еще — лучше к организации, действующей в том или ином субъекте Федерации или районе, зарекомендовавшей себя в подобной работе, умеющей добиваться законных решений у исполнительной власти.