Статьи
Главная
›
Новости
Бесплатная юридическая консультация - Сделки с коммерческой недвижимостью юридические аспекты
Опубликовано: 18.12.2017
Риэлти Групп - сделки с недвижимостью под ключ Проблемы,
возникающие при заключении сделок с коммерческой недвижимостью, мы не
один раз обсуждали на страницах журнала. Это вызвано как сложностью
возникающих вопросов, так и неоднозначной трактовкой соответствующих
законов.
13.06.2017 Помощь адвоката: главные правила при оформлении сделок с недвижимостью
Проверка объектаКогда
потенциальный покупатель находит интересующий его объект коммерческой
недвижимости, начинается процесс переговоров, суть которых сводится в
первую очередь к определению условий планируемой сделки (цена, порядок
оплаты, сроки заключения договоров и т. д.). На практике переговоры
между контрагентами идут довольно долго, и в них часто принимают участие
представители не только продавца и покупателя, но и риелторских
компаний (если поиск недвижимости происходил с их помощью).
Только для риэлторов. Секреты риэлторского мастерства. Антонина Шяулене. Безусловно,
важным здесь является присутствие при этом юристов, которые обладают
необходимыми профессиональными навыками при работе с объектами
недвижимости. Как правило, речь идет о специалистах, выступающих в роли
сотрудников сторон планируемой сделки, но бывает, особенно при крупных
сделках, что контрагенты привлекают к делу работников независимых
юридических компаний. Преимущество таких юристов состоит в их
автономности и узкой специализации, предполагающей ведение ими дел,
касающихся лишь недвижимости. В большинстве случаев в процессе подобных
переговоров покупатель проводит проверку интересующего его объекта
недвижимости, в результате которой могут быть выявлены неожиданности,
приводящие если не к срыву запланированной сделки, то к значительному
занижению стоимости ее предмета.
При юридической проверке
недвижимости юристы порой обнаруживают наличие не согласованных в
установленном порядке перепланировок или переоборудований. Как правило,
такие факты не становятся препятствием к совершению планируемой сделки,
но покупатель "обзаводится" проблемами, связанными с узакониванием
подобных переделок.
Если предметом продажи выступает предприятие, в
состав которого входит комплекс имущества (включающий в себя земельные
участки, расположенные на них здания, строения и т. д.), может
возникнуть ситуация, когда на часть расположенных на данной территории
строений нет необходимых документов, то есть права на здания не
зарегистрированы в установленном порядке. Речь идет либо о зданиях, на
которые есть правоустанавливающие документы, но на которые права не
зарегистрированы, либо о самовольных постройках. И в первом и, особенно,
во втором случаях надлежащее оформление прав на дома требует
значительного времени, а иногда и вообще представляется невозможным. В
последнем варианте под угрозу бывает порой поставлен сам факт заключения
сделки по покупке предприятия.
В отношении земельных участков также
иной раз отсутствуют необходимые документы. Права на земельные участки,
расположенные под зданиями и около них, могут быть не оформлены, и
исправление такой ошибки — достаточно сложная процедура, требующая
существенных временных и финансовых затрат. В отношении многих участков,
выставленных на продажу, приходится не только оформлять
правоустанавливающие документы и регистрировать права в Едином
государственном реестре прав, но и предварительно проводить необходимые
мероприятия по межеванию и кадастровому учету.
При юридической
проверке выставленного на продажу здания часто выясняется, что некоторые
помещения в нем обременены арендой, в том числе долгосрочной. Это
создает для приобретателя имущества множество проблем, связанных с
расторжением арендных отношений и выселением арендаторов. Также при
проверке недвижимости порой обнаруживается факт наличия
зарегистрированных в Едином государственном реестре прав залогов в
отношении зданий (помещений в составе здания) или земли, которые
препятствуют заключению сделки купли-продажи. Причем необходимо
учитывать, что на практике встречаются ситуации, когда фактически
залоговые отношения уже прекращены, но соответствующие записи об этом в
реестр прав не внесены. Работа над устранением такой оплошности тоже
требует определенных временных затрат.
Все вышеуказанные проблемы и
особенности продаваемой недвижимости необходимо выявить до заключения
сделки и по возможности добиться от продавца их урегулирования либо
уменьшения стоимости продаваемого объекта. В противном случае, купив
такую недвижимость, покупатель может столкнуться с ситуацией, когда в
течение весьма длительного промежутка времени (речь может идти о годах)
он будет заниматься устранением означенных проблем, то есть приведением
купленной недвижимости в "нормальный вид", отвечающий требованиям
законодательства. Более того, многие из вышеуказанных проблем приводят к
тому, что, например, подписав все необходимые документы и подав их на
государственную регистрацию, стороны получают уведомление о
приостановлении дела или отказе в регистрации.
Марьино
