Статьи

Аренда недвижимости в России и за рубежом

Опубликовано: 22.08.2018

Российский и зарубежный рынки аренды имеют свои особенности. Между ними есть существенные различия, в частности, в налоговом и гражданском законодательстве. В целом, рынок стран Западной Европы является более развитым, и в отличие от отечественной системы за рубежом лучше отлажен механизм защиты прав арендаторов и арендодателей.

Налоги

В России существует налог на доход с аренды, ставка которого равна 13 %. Но его не платят более 80 % владельцев жилья, и почти все квартиры сдаются нелегально. Дело в том, что договор аренды заключается в основном тогда, когда жилье снимают на срок более года или когда арендатор — юридическое лицо. В остальных случаях стороны обходятся устными соглашениями. А если нет подписанного договора, то получается, что и налог платить необязательно.

В зарубежной Европе ситуация иная. Там уклоняться от уплаты налогов бессмысленно: непослушному арендатору может грозить крупный штраф. В большинстве стран ставка налога на доход от сдачи в аренду выше, чем в России и составляет в среднем 15–20 %. Как правило, налогооблагаемую базу можно уменьшить за счет налоговых вычетов, связанных с расходами на содержание и ремонт жилья.

Ставки налога на доход от сдачи в аренду, данные Global Property Guide

Страна	Ставка, %
Болгария	10
Великобритания	20–50
Германия	0–45
Греция	5–40
Египет	10–20
Испания	24
Кипр	20–30
Латвия	15
Россия	13
США	30
Турция	20–40
Финляндия	28
Франция	20
Хорватия	15
Черногория	9
Чехия	15

Доходность

Доходность недвижимости в крупных городах России примерно такая же, как в других странах Европы. Как и везде, основной фактор — это местоположение. Наибольшую прибыль приносят маленькие квартиры в центральных районах. Но в разных странах есть свои особенности.

«В Германии наблюдается такая закономерность: чем ликвиднее объект (крупнее город, центральнее расположение, качественнее дом и ремонт и т. д.), тем ниже доходность такой недвижимости, и наоборот. Это объясняется тем, что жилье стоит дорого на фоне средних арендных плат»,— говорит Любовь Баумгертнер, учредитель и совладелец компании L&B Immobiliya.

Однако если учитывать, что российский рынок по большей части теневой, то именно в нашей стране можно рассчитывать на более значительный доход.

Годовой доход от сдачи в аренду квартиры площадью 120 м², данные Global Property Guide

Страна	Годовой доход, %
Болгария	4,19
Великобритания	4,31
Германия	3,73
Греция	2,48
Испания	3,41
Италия	4,06
Кипр	4,10
Латвия	3,23
Россия	4,19
Турция	5,82
Финляндия	3,80
Франция	3,26
Хорватия	4,56
Чехия	3,09

Обязанности

В зависимости от традиций каждой конкретной страны у арендаторов и арендодателей могут быть разные обязанности. Например, на Кипре и в Финляндии коммунальные услуги оплачивает арендатор, а в Испании при краткосрочной аренде — арендодатель, при долгосрочной — арендатор.

В России при долгосрочной аренде квартплату чаще всего вносит арендодатель, а счета за электроэнергию и междугородние телефонные переговоры оплачивает арендатор.

Во многих европейских странах, в частности, в Финляндии , есть ограничения, касающиеся ремонта. Запрещено вносить существенные изменения во внешний вид жилья без разрешения собственника. Только если необходим срочный ремонт (например, прорвалась водопроводная труба), согласие арендодателя не требуется.

«В Испании нельзя ничего перестраивать, перепланировать и даже перекрашивать без разрешения хозяина, кроме как делать косметический ремонт. А перестраивать и изменять фасад можно только с разрешения президента комунидада (аналог российского ТСЖ)»,— говорит Юрий Константиновский, директор департамента по связям с представительствами компании Leanga Costablanca.

В Германии, как и в России, проведение текущего ремонта — это, как правило, обязанность арендатора. Капитальный ремонт обычно делает арендодатель.

«Косметический ремонт недвижимости делает арендатор — красит стены, двери, оконные рамы, батареи, трубы, клеит обои. Помимо этого, он обязуется содержать недвижимость в ухоженном состоянии, какой она была на момент заселения. Также арендатор несет ответственность за ущерб, нанесенный недвижимости во время его проживания. Владелец же в свою очередь обязуется предоставлять арендатору недвижимость, пригодную для проживания, и несет ответственность за такие неполадки, как наличие грибка, неисправность труб, сантехники и т. д.»,— объясняет Любовь Баумгертнер.

Защита прав

Во многих европейских странах жестко регулируются отношения между арендодателем и арендатором. Законодательства Испании, Швеции, Франции, Дании и Люксембурга всегда строго защищают интересы съемщика. В России, Германии, Литве, Турции, Эстонии и некоторых других суд преимущественно отстаивает права арендатора. Нейтрально к обеим сторонам относятся законы таких стран, как, например, Великобритания, Украина и Латвия. Почти ни в одной стране нет приоритета прав арендодателя перед правами арендатора.

«Выселить неплательщика можно только через суд, а это может длиться годами. Если в семье арендатора есть дети, то ситуация может стать неразрешимой. Причём собственник не имеет право отключить в жилье свет или воду. Если он это сделает, суд обяжет его включить. Правда, сейчас власти увидели, что много квартир пустует, а люди не могут ничего найти ничего в аренду. И теперь выселяют неплательщиков в течение нескольких месяцев, а не лет»,— рассказывает Юрий Константиновский.

По словам Любови Баумгертнер, в Германии по закону собственник может выселить арендатора только если собирается жить в квартире сам или поселить в ней родственников. При этом существуют определенные сроки: если арендатор снимал жилье менее 5 лет, то на выселение ему дается 3 месяца, от 5 до 8 лет — 6 месяцев, более 8 лет — 9 месяцев.

Кроме того, во всех странах арендодатель может посещать сдаваемое жилье лишь один или несколько раз в год, предварительно договорившись со съемщиком. В противном случае это будет считаться вторжением в частную жизнь.

Однако если арендатор явно не выполняет обязанности, закон встанет на защиту арендодателя.

«В Германии, если арендатор не оплачивает арендную плату в течение 2–3 месяцев, то собственник имеет право удержать залоговую сумму и выселить арендатора, но только через суд. Или же если имеются подозрения на ненадлежащее содержание недвижимости, то в этом случае, как правило, владелец имеет право посетить свою квартиру в любое время»,— рассказывает Любовь Баумгертнер.

В некоторых странах нельзя самовольно увеличивать арендную плату. Например, в Германии ее можно повышать не более чем на 20 % за три года. В Португалии, Испании и Франции арендная плата зависит от специальных индексов, поэтому владельцам недвижимости в этих странах тоже не получится брать со съемщиков сверх установленной нормы.

В России плату нельзя повышать чаще, чем раз в год. Но в нашей стране съемщик чаще всего остается бесправным, поскольку редко заключаются договоры аренды. Если этот документ отсутствует, то нельзя даже обратиться в суд, чтобы отстоять права.

Особенности рынков аренды в России и за рубежом

Параметры сравнения	Россия	Европа
Состояние рынка аренды	Развивающийся	Развитый
Доходность, %	4	3–5
Кто оплачивает коммунальные услуги	Чаще арендатор	Арендатор/Арендодатель
Ограничения на ремонт	Нет	Есть
Можно ли свободно повышать арендную плату	Можно (с учетом рыночной конкуренции)	Нельзя