Статьи

Главная › Новости

Очень сложная недвижимость

Опубликовано: 12.09.2018

Моментально дела пойдут в гору! Очень сильное ДУА!!!

В Минэкономразвития готовится законопроект о «сложной недвижимости». Сведения о подготовке такого акта размещены на Едином портале раскрытия информации, текст документа не приводится.

Пока проводится заочная дискуссия: нужен ли такой закон, и если нужен, то зачем. «Сложная недвижимость» — это все тот же «единый объект», то есть участок и расположенные на нем постройки. О необходимости ввести такое понятие специалисты и чиновники говорят уже лет десять: оторванность объекта от земли порождает разнообразные правовые коллизии (см., например, комментарии к новому закону о регистрации в этом же разделе).

Эконом недвижимость в Анталии // новые квартиры 2+1 и 3+1 // прямые цены от от застройщика

Все аргументы «за» понятны и высказаны не раз, «против» — тоже весьма весомы. Попытки ввести «единый объект» натолкнулись на неготовность государственных служб к серьезной работе в масштабах страны: по сведениям Росреестра, до 40% участков не идентифицированы (или границы не установлены, или правообладатель и т. д.). Хотя десятки миллиардов рублей уже потрачены. В перечне объектов капитального строительства (ОКС) тоже полно ошибок и разночтений. Если одни ошибки путем слияния скрестить с другими — количество корректно учтенных объектов, с которых можно брать налог, составит, наверное, меньше половины.

Элитная недвижимость в Анталии // 2+1 цена снижена с 125000 до 109000 долларов // от собственника

А деньги бюджету нужны сегодня. И законодатель пошел по простому пути, отдельно обложив ОКС, отдельно — землю. Причем по разным ставкам и с разным набором льгот. Теперь механическое «сложение» земли с ОКС осуществить весьма непросто, подсчитать экономический эффект от такого слияния — еще сложнее.

Хотя, возможно, власти пытаются приурочить введение «единого объекта» к моменту вступления в силу нового закона о регистрации (предположительно — с 2017 года), что по-своему логично.

В Петербурге такое объединение будет особенно романтичным. Стоимость построек подсчитана как цена «кирпичей» (без учета местоположения), стоимость земли (включая место) теоретически определена, но под большинством зданий участки не сформированы. Предполагать, что, складывая две «условности», на выходе мы получим рыночную цену, — наивно. Значит, понадобится еще одна масштабная переоценка.

Ставка земельного налога в Петербурге — от 0,3 до 1,5% кадастровой стоимости в зависимости от категории, ставка налога на ОКС (если введут, как предполагается, обложение «по кадастру») будет составлять от 0,1 до 2%. И как их складывать? Искать «среднее арифметическое»?

Существенную часть предыдущих бюджетных расходов: на раздельную оценку земли и ОКС, на регулярную переоценку, судебные споры и пр. — придется списать. Это дело привычное.

Даже на стадии постановки задачи возникает такая уйма вопросов, что за профессиональное будущее юристов и оценщиков можно не беспокоиться: они не останутся без работы невзирая на кризисные явления в экономике.

Ольга Лебедева,

 начальник юридического департамента «АФК-Аудит»:

– Понятие сложной вещи, предприятия как имущественного комплекса в законодательстве существовало ранее и существует сегодня. Новая версия Гражданского кодекса уже содержит такое понятие, как единый недвижимый комплекс. Не вполне понятно, что будет включать в себя термин «сложная недвижимость» и как это будет соотноситься с нормами гражданского законодательства.

Суть предполагаемого закона сводится к разработке и введению процедуры (алгоритма) для формирования единого объекта из совокупности недвижимых вещей.

На практике назначение многих объектов соответствует функциональной зоне, но при этом не совпадает с видом разрешенного использования конкретного участка. А ведь от этого зависит ставка налога! Не совсем понятно, как будет рассчитываться налог для «сложной недвижимости»? Потребуется создание некой методологии, которая подробно отрегулирует данный вопрос.

Сергей Дмитриев,

 советник генерального директора Института независимой оценки:

– При расчете такой стоимости единого объекта проблем должно быть скорее меньше, чем при раздельной оценке участка и строений на нем. А вот как кадастровая стоимость единого объекта будет соотноситься с бухгалтерским учетом стоимости участка (не амортизируется) и строений на нем (амортизируется!) — это вопрос, ответа на который я не знаю. Полагаю, наиболее интересной темой для обсуждения (если будет принято решение о переходе к налогообложению единого объекта недвижимости) будет сущностное отличие такого подхода от «раздельного» налогообложения. К сожалению, у нас такие вопросы (в отличие от многих других стран) пока не являются предметом интереса для широкого круга граждан и публичного обсуждения.

     Дмитрий Синочкин

Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 40(828) 06.10.2014 , c.18