МОЖНО ЛИ РАССМАТРИВАТЬ ОТДЕЛЬНО СТОЯЩИЙ ЖИЛОЙ ДОМ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, НА КОТОРОМ ОН РАСПОЛОЖЕН, В КАЧЕСТВЕ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ?
Опубликовано: 04.12.2017
Н. Афанасьева
Разделы: Недвижимость
Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса (ГК) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Сегодня появилось достаточно много объектов, которые также могут быть отнесены к недвижимому имуществу, – как прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Одним из таких объектов является отдельно стоящий жилой дом (или коттедж).
Считается ли коттедж и земельный участок,
на котором он расположен, единым объектом недвижимости?
Особенность коттеджа как объекта недвижимого имущества заключается в том, что он находится непосредственно на земле – земля для него место непосредственного расположения. Между тем, существующее российское законодательство придерживается достаточно противоречивой точкой зрения в отношении вопроса рассмотрения коттеджа (то есть отдельно стоящего жилого дома) и земельного участка, на котором он расположен, в качестве одного недвижимого объекта. Во-первых, земля и здания, возведенные на ней, рассматриваются как самостоятельные, независимые друг от друга объекты, в отношении которых могут быть установлены различные правовые режимы. Однако во-вторых, земля и возведенные на ней здания могут быть определены и как физически и юридически связанные между собой виды недвижимого имущества. Основная проблема такого противоречия заключается, главным образом, в том, что противоречия эти обусловлены расхождением норм ГК и Земельного кодекса (ЗК). С точки зрения ЗК...
В соответствии с пп. 5 п. 1 статьи 1 ЗК одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев (п. 4 статьи 35 ЗК):
отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. Таким образом, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, невозможно без отчуждения земельного участка. Однако следует обратить внимание на некоторую неточность в формулировке выше указанных положений ЗК, предполагающих возможность несколько иного, неверного толкования их смысла: здание (сооружение, строение) не может отчуждаться без земельного участка, а значит, определяет юридическую его судьбу. Однако другие положения ЗК указывают на значимость в первую очередь зданий (строений, сооружений), а только потом земельные участки, на которых они расположены. Так, согласно п. 3 статьи 35 ЗК собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 статьи 36 ЗК, согласно которому исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК, федеральными законами. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, также согласно п. 5 статьи 35 ЗК имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. При этом Президент РФ может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.
С точки зрения ГК...
Что касается гражданского законодательства, то на первое место оно ставит здания, сооружения и строения, а земельный участок, на котором они расположены, - лишь на второе. Так, например, согласно п. 2 статьи 271 ГК при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. При этом согласно статье 269 ГК лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. При этом ГК не рассматривает случай распоряжения земельным участком как таковой. Однако п. 2 статьи 271 ГК устанавливает, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Это как раз и можно признать завуалированным распоряжением земельным участком. Таким образом, российское законодательство полно противоречий относительно правового регулирования объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, как единого объекта. Смотрите также статью: "Концепция "единого объекта недвижимости" в отношении жилого дома и земельного участка под ним" .
Налоги: НДС | Налог
на прибыль
| НДФЛ
| ЕСН
| Акцизы
| НДПИ
| Налог
на имущество предприятий
| Транспортный
налог
| Налог
на игорный бизнес
| Земельный
налог | УСН
| ЕНВД
| ЕСХН
Бухучет: Учет основных средств
| Учет нематериальных активов
| Учет вложений во внеоборотные активы
| Учет материально-производственных запасов
| Учет собственного капитала
| Учетная политика организации
| Учет расчетов
| Бухгалтерская отчетность
Документы: Судебная практика по налоговым спорам (ФАС)
Кодексы: НК РФ ч.1
| НК РФ ч.2
| ГК РФ ч.1
| ГК РФ ч.2
| ГК РФ ч.3
| ГК РФ ч.4
| ТК РФ
Разное: Экономика недвижимости: учебное пособие Виноградов Д.В| -
Марьино
