Презентация Комплексной типовой модели "Девелопмент и управление коммерческой недвижимостью"
Управление коммерческой недвижимостью
Рынок профессионального управления объектами коммерческой недвижимости в России стремительно набирает обороты. Еще полтора-два года назад многие девелоперы рассматривали привлечение сторонней (а иногда и создание собственной) управляющей компании (УК) как дополнительную и неоправданную статью расходов, снижающую прибыль от проекта. Сегодня все больше участников рынка согласны с тем, что профессиональное управление, напротив, повышает стоимость недвижимости как актива, и думать о нем следует на самых ранних стадиях, когда объект еще фактически на бумаге. Составляющие эффективного управления стали темой II ежегодной конференции «Работа управляющей компании на объекте коммерческой недвижимости. Особенности функционирования», организованной компанией Infor-media Russia.
управления коммерческой недвижимостью ее секреты.mp4
Процесс управления недвижимостью предполагает осуществление целого комплекса различных функций на всех этапах реализации проекта, начиная с консалтинга и разработки концепции и заканчивая брокериджем и технической эксплуатацией здания. Очевидно, что было бы ошибкой сводить деятельность УК исключительно к роли завхоза, хотя обслуживание объекта и обеспечение его нормального функционирования действительно является важной частью ее работы. Вице-президент и коммерческий директор компании «Торговый квартал» Эльза Розенталь рассказала об управлении коммерческой недвижимостью как инвестиционным инструментом и о том, что можно сделать для повышения ее стоимости. В частности, область ее деятельности — менеджмент арендных отношений, где результат грамотного подхода — долговременное сотрудничество с якорными арендаторами бизнес-центров, торговых и складских комплексов. Это очень важный показатель для Розенталь, трудно найти инвесторов, особенно иностранных. Фондам, как подчеркнула Эльза, трудно оценить пул арендаторов с точки зрения брендов, поскольку никто не проводит соответствующих маркетинговых исследований, зато первое, что попросит компания, проводящая due diligence, — копии договоров, и они должны быть в порядке. Собственнику следует постоянно поддерживать состояние готовности к оценке объекта с точки зрения ведения бизнеса, и в этом ему во многом помогает именно управляющая компания.
Бизнес-модель управления коммерческой недвижимостью от Алексея Черемискина
В целом задачи УК можно свести к следующему: максимально эффективное и доходное коммерческое использование недвижимости, повышение ее стоимости и ликвидности. В этой связи противники передачи управления на аутсорсинг главным аргументом в пользу своей позиции называют даже не необходимость оплачивать услуги, а тот факт, что внешний специалист напрямую не заинтересован в успешности проекта. Их оппоненты возражают: в данной области умение подойти к чужому имуществу как к своему — одна из составляющих профессионализма.
Вопрос о привлечении управленцев со стороны в противоположность решению данных задач своими силами стал, пожалуй, ключевым на конференции, поскольку волновал как делегатов, так и докладчиков. Недаром сразу несколько выступлений было посвящено именно этой теме. Сергей Химони, генеральный директор компании «РТМ Менеджмент», рассказал об опыте создания УК в структуре группы «РТМ». Целью проекта было повысить эффективность использования принадлежащих компании более 600 тыс. кв. м коммерческих площадей в Москве и регионах России. По его данным, самостоятельная эксплуатация недвижимости обходится на 30% дешевле. При таком подходе проще контролировать финансовые потоки и деятельность компании, а кроме того, единство целей способствует более эффективному использованию ресурсов и гарантирует лояльность управляющих, в каком бы состоянии ни был объект. Плюсы собственной УК состоят в глубоком понимании положения дел и нюансов ситуации, совпадении форм отчетности и общности корпоративного духа. В качестве минусов эксперт назвал сложную систему взаимодействий, необходимость формирования новой структуры в составе группы и трудности при переходе на аутсорсинг. Действительно, передать дела внешней УК от глубоко интегрированной собственной непросто, особенно если объект уже введен в строй. Поэтому важно заранее четко определить, какие функции и в каком объеме можно делегировать подрядным организациям. Последние чаще всего привлекают для организации охраны, клининга и работ, требующих лицензии.
Подробнее о частичном переходе на аутсорсинг рассказала Анна Деркач, генеральный директор компании «Praktis. Управление и эксплуатация». По ее мнению, использование внешней службы в области эксплуатации позволяет сосредоточиться на основной деятельности, сократить документооборот, не раздувать штат и не выплачивать дополнительных налогов. Профессиональные УК применяют эту схему в тех случаях, когда невыгодно держать штатных сотрудников рабочих специальностей или нет необходимых лицензий на некоторые виды деятельности. Кроме того, привлечение внешних ресурсов оправданно, если в управлении находятся в основном небольшие объекты площадью 2–2,5 тыс. кв. м и при этом отсутствуют средства или необходимость в покупке дорогостоящей техники для клининговых и прочих работ, а также для выполнения специфических заданий с использованием сложных технологий. В качестве платы за решение этих вопросов третьей стороной управляющие теряют часть прибыли. Например, если клининг будет осуществлять специально нанятая компания, то доход УК составит 17–23% от общей стоимости работ (против 25–45%, если все делать своими силами).
Екатерина Щербакова из Storm Properties рассмотрела особенности сотрудничества девелопера и профессиональной управляющей компании. Цель управления — обслуживание объекта и удовлетворение конечных пользователей, отметила она. Ожидания владельца очевидны: рост стоимости недвижимости и повышение ее инвестиционной привлекательности, поддержание реальных ставок арендной платы и оптимизация затрат на содержание и эксплуатацию, прозрачность финансовых отчетов. В свою очередь, арендаторы рассчитывают на обеспечение комфорта пребывания, прозрачность структуры операционных расходов и других платежей, а также оперативное решение возникающих проблем. Для того чтобы оправдать все эти ожидания, нужен опыт управления и консультационной работы на этапах проектирования и строительства объектов аналогичного типа и класса. Кроме того, важно наличие слаженной и постоянно развивающейся команды. Соответственно, серьезным недостатком недавно созданной внутренней УК является необходимость нарабатывать опыт силами «несыгранной» команды.
Противником работы с внутренними управляющими структурами выступил и Андрей Кузнецов, генеральный директор УК «Маторин», обсудивший с участниками конференции, как убедить владельца недвижимости передать объект внешним управленцам. По его словам, задавшись вопросом о целесообразности организации профессионального управления объектами, собственник, особенно крупный, часто делает выбор в пользу создания собственной УК. Возможные доводы в пользу такого решения: благоприятное время для выхода на рынок, наличие необходимых ресурсов, качественное стратегическое планирование бизнеса УК, стабильность и прогнозируемость ее финансовых потоков. Среди соображений против: рост капиталоемкости управления недвижимостью, увеличение сроков возврата инвестиций в проект в целом, возможное снижение доходности из-за некомпетентности УК, ослабление концентрации на основных направлениях бизнеса, нежелание обрастать непрофильными активами.
По мнению А. Кузнецова, чтобы склонить чашу весов в свою пользу, управляющая компания должна правильно подобрать аргументацию, исходя из целей и ожиданий собственника недвижимости. Так, институциональные инвесторы хотят максимально увеличить доходность, снизить риски и повысить капитализацию объекта. Они, как правило, выбирают профессиональные УК, поскольку предпочитают концентрироваться на собственном профильном бизнесе. Небольшие компании, обладающие скромными ресурсами, нацелены на повышение эффективности использования своих активов и усовершенствование инвестиционного процесса. Для них основными плюсами сотрудничества с внешними УК будут улучшение и упрощение процесса управления, снижение эксплуатационных затрат и перераспределение рисков. Подводя итоги конференции, все эксперты, несмотря на некоторые разногласия, единодушно признали, что собственная управляющая компания выгодна для девелопера только в том случае, если он владеет несколькими объектами.
Марьино
